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하남, ‘신도시’ 8개 분야 법령개정 건의
<특집> 이주대책⋅대토보상 활성화 등...주민피해 최소화에 역점
고승선 기자   |   2020-02-28

하남시는 교산신도시 추진과 관련해 지금까지 몇 차례에 걸쳐 정부에 주민피해를 최소화하기 위한 여러 대책을 건의했다. 시의 지속적인 정부 건의를 요약하면 8개 분야로 정리될 수 있다.

 

▷이주대책 수립 ▷상업용지 대토보상 공급가격 조정 ▷대토보상 활성화 ▷협의양도인 택지공급 확대 ▷종교시설 용지 조성원가 이하 공급 ▷보상현실화 ▷영농자 생활대책 대상 개선 ▷영업보상 관련 개정이다.

 

정부를 상대로 하남시의 개정 건의(안)은 제3기 신도시 지역인 남양주 등 5개 자치단체로 하여금 대정부 공동건의를 이끌게 한 촉매역할을 하고 있다는 평가를 받고 있다.

 

향후 이 같은 법령개정 건의에 대해 정부가 얼마나, 어떻게 반영할지 주목되고 있다.

 

▲ 교산신도시 전경     © 시티뉴스



  ◇ 이주대책 수립 건의
-거주의무 제한조항 삭제
-이주자택지 내 근린생활시설을 지상 1층 → 2층까지 확대 필요

하남시는 이주대책 수립 건의의 배경 설명에서 이주자택지의 규모가 기존과 달리 협소함에 따른 공급규모 확대와 원주민 생계대책을 위하여 이주자택지(점포 주택용지)내 근린생활시설 확대 필요성 대두되고 있다고 밝혔다.

 

시는 현재 이주대책은 지구지정 공고일 1년 이전부터 보상일까지 주택을 소유하면서 계속 거주하고 있는 주민에 한해 1세대 당 1필지 공급 원칙을 정하고 있다고 지적했다.

 

이로 인해 ▷신도시 예정 지구 내 주민들이 오랜 삶의 터전 상실로 인한 지역주민의 불만 팽배와 ▷주택, 창고, 근생시설 등을 임대해 생계유지하고 있는 실정이나 이주자택지 내에서 점포 주택용지의 근린생활시설은 지상 1층에 한해 허용되고 있어 기존 원주민의 생계유지 및 재정착에 어려움이 있다는 점을 문제점으로 들었다.

 

 따라서 시는 ▷신도시 발표 시 대외비 관리에 따른 거주의무 제한조항 삭제와 ▷주거용 건축물 소유자가 재정착할 수 있도록 선 이주대책 수립 및  용지공급 규모 확대(1필지당 265㎡ → 330㎡로 확대 건의) ▷이주자택지 내 근린생활시설을 지상 1층 → 2층까지 확대할 것 등 3가지를 건의했다.

 

개선 사항으로는 LH내부규정(이주 및 생활대책 수립지침 제15조)을 개정, 이주자택지 공급규모 확대와 공공주택 업무처리지침 제12조의6 제2항제3호 및 제22조 개정을 통한 점포용 단독주택 근린생활시설 기준완화 및 거주제한 단서 삭제를 요구했다.


◇ 상업용지 대토보상 공급가격 조정
-상업용지 대토보상 공급액 기준 변경 개정 필요

대시는 토보상 공급가격 기준인상에 따른 민원반발 및 부동산 투기 조장이 우려되고 있다는 점과 교산지구 지구지정 고시(2019.10.15.) 이후 대토보상 용지 중 상업용지에 대해 한국토지주택공사 내부기준 변경(2019.11.15) 강화 적용에 따른 정부정책에 강한 불만 초래하고 있음을 배경으로 하고 있다.

 

현황으로는 상업용지(근린, 일반, 업무시설 용지) 가격산정기준은 ▷평균낙찰률 120% ~ 133%까지는 120%를 적용과 ▷평균낙찰률 133%를 초과 시 평균낙찰률의 90%를 곱한 낙찰률을 적용하고 있다고 지적하고 ▷상업용지 대토보상 공급가격 인상으로 대토공급 시 원주민 부담 가중과 ▷주민에게 과중한 부담을 주는 관련 규정을 입법예고 등의 의견수렴 과정 없이 일방적으로 개정함에 따른 주민권리 심각한 침해가 우려된다는 점을 문제점으로 봤다.

 

이런 사유로 상업용지(근린, 일반, 업무시설 용지) 가격산정 기준 원래대로 환원(평균낙찰률 120% 적용)할 것을 건의했다.

 

이를 위해서는 LH 내부규정(대토보상시행지침 제21조제5항) 개정을 통해 상업용지 대토보상 공급액 기준을 변경해야 한다고 제시했다.


◇ 대토보상 활성화 건의
-대토보상 조성원가 공급
-현금 보상액의 200%
-소규모 토지 공급방안 마련 필요

시는 현행「토지보상법」제63조(현금보상) 제2항에 따라 대토 대상으로 주거용지 990㎡이하, 상업용지 1,100㎡이하를 적용(대토보상가: 주거용지-일반분양가격, 상업용지-감정평가에 평균낙찰률 적용)하고 있고 대토보상 공급계약은 대토보상 신청당시 토지 보상가의 130% 이내에서 가능하도록 하고 있다고 설명했다.

 

이로 인해 ▷주거용지는 990㎡까지 공급할 수 있으나, 대부분 330㎡의 소규모로 대토보상 계획을 수립하고 있고 ▷ 대토 보상시 일반분양가 및 감정가로 높게 분양하고 있으므로 원주민의 재정착이 어렵고 ▷보상금액이 소액일 경우 분양계약 면적 미 달로 재정착이 불가능하다는 점을 문제점으로 들었다.

 

때문에 ▷도⋅소매업 재정착 제고를 위해 대토 보상 시 일반분양가로 산정하기 보다는 조성원가로 보상되도록 제도개선을 위해 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」제63조제1항 개정과  ▷주거 및 상업시설의 소유자가 재정착 할 수 있도록 대토공급을 원할 경우 현금보상액의 130% → 200% 적용하고, 1세대 1필지 공급원칙 수립 및 소규모 토지(150㎡이하) 공급 등 규모 다양화를 위한 한국토지주택공사 내부규정 대토보상 시행자는 제11조제4항 개정을 건의했다.

 

또 개선사항으로는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」제63조제1항 개정과 LH 대토보상시행지침 제11조제4항 개정을 통해 대토보상 조성원가 공급, 현금보상액의 200%, 소규모 토지 공급방안을 마련해야 한다고 밝혔다.


◇ 협의양도인 택지공급 확대 건의
-양도자 원하면 점포겸용, 단독주택, 아파트 특별분양 가능해야

시는 협의양도 대상에 대해 지구 내 1,000㎡ 이상의 토지소유자를 대상으로 협의양도자에게 택지 공급이 되고 있다며 협의양도인 택지(계획) 규모보다 공급대상자 수가 많아 전수공급 되지 않아 토지소유자들의 불만이 초래되고 있다고 봤다.
 
때문에 협의양도인 택지를 부족하게 계획하고, 추첨을 통한 공급으로 토지소유자 불만이 초래될 것을 문제점으로 들어 ▷협의 양도인 택지공급 대상자가 원할 경우 전원공급(점포겸용, 단독주택, 아파트 특별분양) 1세대 1필지 공급이 가능 하도록 제도개선 명문화할 것을 건의했다.

 

이를 위한 개선사항으로 공공주택 특별법 시행령」제24조제5항 개정을 통해 협의 양도자가 원할 경우 점포겸용, 단독주택, 아파트 특별분양이 가능하도록 개선돼야 한다고 밝혔다.

 

▲ 교산신도시 조감도     © 시티뉴스



◇ 종교시설 용지 조성원가 이하 공급건의
-종교시설용지 조성원가의 80%로 공급토록 개정필요

하남시는 종교시설 보상 현실에 대해 종교시설 용지는 현재 토지의 120% 범위 내에서 조성원가로 분양하고 있다고 지적하고 ▷종교시설의 경우 현 실거래가 보다 낮은 보상금으로는 부지확보가 어려워 타 지역 이전이 불가피함에 따라 재정착 어려움과 ▷종교시설은 입지적 특수성으로 타 지역 이동시 존폐 위기 발생 우려를 문제점으로 봤다.

 

이를 위해 「택지개발업무처리지침 개정」제3조에 따른 적정한 실거래가 기준으로 평가할 수 있도록 규정하고 있는 점을 들어 사업지구내 법인소유 종교단체에 대해 기존 종교용지 면적의 범위 내에서 조성원가의 80%로 분양할 수 있도록 건의했다.

 

따라서「택지개발업무처리지침」별표4  개정을 통해 종교시설용지 조성원가의 80%로 공급토록 할 것을 개선사항으로 제시했다.


◇ 보상 현실화 건의
-실거래가 보상 및 농업인 취득비보상 개선 필요

보상 현실화 문제와 관련 시는 정부의 신도시계획 발표 시 주변지역의 지가가 급등했고 지구지정은 관계기관 협의 및 심의 과정을 거쳐 정부발표일 기준 약 2년 이후에 손실보상에 착수하게 됨에 따라 주변과 심한 지가차이가 발생하고 있음을 우선 중시했다.

 

이로써 ▷정부의 신도시 계획 발표 시점과 보상시점의 차이로 인하여 저렴한 보상으로 지구 밖에 대토부지 마련이 불가하고 ▷지구 내 주민들의 생활기반이 상실되어 이전이 불가피한 실정이나 손실보상 협의 거부로 사업지연 및 재정착에 어려움 발생하고 있음을 문제점으로 들었다.


때문에 우선 토지 등의 보상 시 적정한 실거래가 기준으로 보상하기 위해서는 ▷「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」제3조에 따른 적정한 실거래가 기준으로 평가할 수 있도록 규정할 것과 ▷「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」제70조 제1항 개정을 건의했다.

 

또 농업인의 농기계, 하우스 지장물 평가기준 취득비 보상과 관련「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」제75조제1항제1호 및 제2호 적용시 매각손실액의 평가가 곤란한 경우 원가법에 의한 산정가격을 60%내에서 100%내에서 보상평가 하도로「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」제48조제6항 개정건의 건의했다.

 

개선사항으로는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」제48조 및 제75조 개정을 통해 실거래가 보상 및 농업인 취득비 보상을 개선해야 한다고 제시했다.


◇ 영농자 생활대책 대상 개선
-영농 생활대책 대상자 농지 2,000㎡→1,000㎡(300평)이하 조정 필요

시는 영농 생활대책 기준이 지속적으로 강화적용으로 생활대책 대상자 등이 정부정책비판과 불신초래와 주거안정을 위한 정부정책 사업임을 감안 영농 생활대책 보상기준 완화로 정부정책 신뢰성 제고 필요를 개선의 배경으로 삼았다.

 

영농 생활대책 대상은 사업지구 내 기준일(공람공고일) 이전부터 당해지역에 거주하고 농지 2,000㎡(600평) 이상을 경작해 농업손실보상을 받은 자경농(자경+임차면적 합계가 2,000㎡이상일 경우에는 소유농지면적이 1,000㎡ 이상인 경우 대상임)이라고 밝히고 기존 신도시별 면적이 상이함에 따라 보상민원의 혼란이 가중 될 수 있음을 문제점으로 봤다.

 

특히 하남시 사례를 들어 ▷미사지구는 공람공고일 1년(’08.5.12) 이전부터 보상계약체결일 등 까지 사업지구 안에서 소유농지 1,000㎡ 이상을 경작하여 농업손실(임차농지 1,000㎡ 이상) ▷감일지구는 기준일(공람공고일) 이전부터 당해지역에 거주하고 농지 4,000㎡ 이상을 경작하여 농업손실보상을 받은 자경농이 대상임(임차농지 4,000㎡ 이상)을 제시했다.

 

시는 건의사항으로 교산지구 내 영농 생활대책 대상자는 농지 2,000㎡→1,000㎡(300평)이하로 조정돼야 한다며 LH 내부규정(이주 및 생활대책수립 지침 제30조제4항) 개정으로 영농 생활대책 기준 완화를 개선할 내용으로 꼽았다.


◇영업보상 관련 개정 건의
-영업보상에 임대업 포함, 생계 마련 필요

영업보상에 대한 배경으로 시는 ▷교산지구 개발제한구역 내 무허가 건축물(불법건축물)에서 임대를 통해 생계를 유지하고 있는 임대인에 대한 이전대책은 전무와 ▷무허가 건축물(불법건축물)에서 소유주가 영업 시 에는 생계대책 방안 전무를 들었다.

 

또 개발제한구역 내 무허가 건축물에서 임대료로 생계를 유지(동식물관련시설 628개소, 창고시설 327개소, 기타시설 61개소_하고 있다며 하남시 현황을 설명했다.

 

이 같은 실정으로 ▷적법한 장소가 아님에도 불구하고 임차인에게는“무허가건축물 임차영업특례”에 따라 영업보상을 하도록 규정되어 있으나 자가 소유 및 영업활동을 하는 자에 대해서는 영업보상이 없어 형평성 문제 발생과 ▷‘토지보상법 시행규칙’의 개정(2007.4.12.)으로 적법한 건축물의 영업에 대해서는 보상을 하나 무허가 건축물 소유주의 영업은 보상하지 않는 문제점을 지적했다.

 

때문에 건의사항으로 교산지구 내 무허가 건축물 소유주가 영업보상 되도록 개정을 건의하는 한편「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙」 제45조제1항 개정을 통해 영업보상에 임대업이 포함되어 임대업자의 생계가 마련되도록 개정을 할 것을 개선할 사항으로 제안했다.
      

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